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傳化多地物流園變“鬼城” 大片土地被荒廢，一篇文章引發(fā)的辯論賽。
華東地區最大物流信息交易地——傳化無(wú)錫公路港，然而與其宣傳大相徑庭的是，這座總體規劃面積達1000畝的園區一片死寂，一陣涼風(fēng)吹過(guò)，透過(guò)門(mén)窗發(fā)出呼呼的聲音，猶如“鬼城”一般，信息大廳被荒廢、為數不多的幾輛卡車(chē)稀稀拉拉?？吭谕＼?chē)場(chǎng)，如果不是青天白日，走進(jìn)園區對人的心理素質(zhì)都是一種考驗。
如果您是從事物流產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，或者是身處財經(jīng)圈內。在不經(jīng)意中，翻開(kāi)報紙、雜志，您會(huì )感覺(jué)到眾多的媒體會(huì )帶來(lái)這樣的信息；某某城市將現代規劃建設本地區最大的物流園區，附帶還有一句；該園區的建成對于地區現代物流起到巨大的推動(dòng)作用，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。
我們看到在公布的物流園區前總有最大等幾個(gè)代表規模的名詞，有些地方在做規劃時(shí)候總想搞出點(diǎn)什么名堂，追求所謂的先進(jìn)性，總占地**畝，投資多少億元，仿佛不這樣就引不起領(lǐng)導的重視？項目很宏偉，落實(shí)呢？如何籌集資金？建成后的處理能力？城市有多大的現實(shí)需求？市場(chǎng)在那里？客戶(hù)是否會(huì )入駐？投資回報率？市場(chǎng)調查報告？
公路港概念與商貿園區混淆
隨著(zhù)國家的政策導向，現在大家一窩蜂的去搞公路港了。今早看到小編把林安、華南城也歸了過(guò)來(lái)，說(shuō)實(shí)話(huà)是以商貿城之實(shí)去行物流之名，多去他們項目的實(shí)地看看就明白了。還是把林安（廣州項目除外）、華南城、毅德、卓爾他們歸為商貿開(kāi)發(fā)商一類(lèi)去吧。
這里邊關(guān)系復雜，牽扯到物流用地與商業(yè)用地土地出讓金的天壤之別的懸殊比例，打著(zhù)物流的旗號換來(lái)低廉的土地價(jià)格和補助，里邊水很深、切勿試探，當心腳趾！
在最近的兩年里，利用出差大概走訪(fǎng)了超過(guò)600個(gè)物流園區，感觸頗多。有句行業(yè)專(zhuān)家的名言：“幾乎每個(gè)園區都有它獨特的精彩之處，也往往有它暗恨的失落之筆，或許物流園區就是遺憾的藝術(shù)”。
公路港項目如若成功的幾個(gè)必要因素如下：
1、選址、選址、選址。重要的事情說(shuō)三遍。
2、規劃。定位、功能區的配比。
3、建筑。標準化、普適性、適用性。
4、運維。
公路港的網(wǎng)絡(luò )化才有價(jià)值，孤島式的貨運站場(chǎng)是沒(méi)有價(jià)值的，打造網(wǎng)絡(luò )化的貨運站場(chǎng)，按照這思路有四家：傳化、深國際、天地匯、中鐵物流。
傳化公路港
關(guān)鍵詞： 激進(jìn)、欲做民間交通運輸部
落地項目：混合模式，推進(jìn)速度最快，已知11個(gè)運營(yíng)、15個(gè)開(kāi)工、82個(gè)簽約。項目常見(jiàn)超大體量規模。
選址：項目選址有一部分真心不靠譜。由于各地政府認知千差萬(wàn)別，對待物流的喜好，使得項目選址受到千奇百怪的條件制約。
建筑：建筑物格局我已經(jīng)看到了3個(gè)版本，不否認持續進(jìn)步中。不過(guò)似乎都沒(méi)什么倉？不能算作綜合性物流園。鐵路、航空多式聯(lián)運尚未涉及。
運維：經(jīng)營(yíng)轉型意愿強烈，正在嘗試同業(yè)并購。同時(shí)衍生了眾多二級公司，有城配的易貨嘀、有干線(xiàn)的陸鯨、有保險經(jīng)紀等，目前還未看到盈利模式，2016年上半年財報顯示公司非經(jīng)常性損益合計3.9億元，貢獻了大部分業(yè)績(jì)，而其中政府補貼2.87億。
總結：傳化同學(xué)能商量一下嗎？本是同根生、捧殺要人命，營(yíng)業(yè)數據同實(shí)際數據的天壤之別，搞得政府都鄙視有意進(jìn)入此行業(yè)的后來(lái)者了，以后宣傳口徑的數據別講那么大了，行么？
深國際綜合物流港
香港聯(lián)合交易所主板上市。本集團主要從事物流基礎設施的投資、建設與經(jīng)營(yíng)，并提供相應的物流服務(wù)業(yè)務(wù)，包括第三方物流服務(wù)及物流信息服務(wù)。對于物流行業(yè)之外的人看來(lái)，這位比較低調。但專(zhuān)業(yè)度，國際視野及運作能力首屈一指。絕不低調。
關(guān)鍵詞：重資產(chǎn)、土豪、穩健
落地項目：重資產(chǎn)模式，因體制原因都是一手凈地項目（已出現第一個(gè)并購項目）。目前項目13個(gè)，項目體量和節奏都不冒進(jìn)，穩扎穩打。
選址：幾乎每個(gè)項目的選址都和我心目中的目標區位完全重疊（除了石家莊）。
建筑：標準化程度堪稱(chēng)樣板、建筑在普適性和適用性上頗見(jiàn)功力。就是成本有點(diǎn)高，土豪不能比啊。
運維：宣傳文案和數據口徑扎扎實(shí)實(shí)，運維上受困于非實(shí)體物流網(wǎng)絡(luò )而尚未突破房東角色。
總結：進(jìn)可功退可守，值得期待。仰慕之情如滔滔江水連綿不絕（深國際讀者可以紅包來(lái)襲?。?。
天地匯公路港
舵手徐水波帶領(lǐng)著(zhù)這只船乘風(fēng)破浪的天地匯，用了3年的時(shí)間已然初具風(fēng)范，在這么短的時(shí)間內、用這么少的投入，這三個(gè)男人付出的艱辛鬼才知道那背后經(jīng)歷了什么？（春哥已白發(fā)，博哥發(fā)髻線(xiàn)后退，舵主皮帶緊了）
關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)、先行者
落地項目：輕資產(chǎn)托管模式，已簽約54個(gè)。（數字還在增加）
選址：都是已建成園區，運營(yíng)情況良好（選址眼光老辣），可即刻起灶做飯，各種區位的均有，大多數位于傳統專(zhuān)線(xiàn)園區聚集地，部分項目已處于控規地段。
建筑：都是已建成園區，各種程度的均有，整體偏原始（著(zhù)也是現有貨運站場(chǎng)的主流狀態(tài)）。
運維：宣傳能力很強（香主春哥以感染力，黃健翔般的帥度一人能秒掉半個(gè)物流圈的文案），運維產(chǎn)品線(xiàn)包含“園區托管&天地卡航&i配貨&i惠購&天地金融”。
總結：公路港業(yè)態(tài)的先行者，剛剛完成B輪融資，數據講GMV而導致一些爭議，啥時(shí)候能轉化為報表營(yíng)收就值錢(qián)了。
飛豹物流港
中鐵物流集團以自身的倉儲網(wǎng)絡(luò )、運輸網(wǎng)絡(luò )、配送網(wǎng)絡(luò )、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )、電商板塊、供應鏈金融板塊等資源為基礎，打造了開(kāi)放型、網(wǎng)絡(luò )型、現代型、智能型的飛豹物流港。
抓手：本身即是綜合物流實(shí)體企業(yè)，自身的幾張實(shí)體網(wǎng)絡(luò )作為運維的基礎
目的：以運營(yíng)型的飛豹物流港為實(shí)施載體，實(shí)現從“綜合物流運營(yíng)商”到“供應鏈方案解決商”的跨越發(fā)展
都以為自己是最有話(huà)語(yǔ)權；都以為自己離資本最近；都以為自己掌握了真理；但這一切得等時(shí)間來(lái)給出答案！
1、地級市、縣級市的物流園區現在大躍進(jìn)。進(jìn)入需謹慎，可以等幾年去撿僵尸。
2、政府規劃的不確定性風(fēng)險在上升。一屆政府一調規已成為常態(tài)，在項目選址上要謹慎考量現有聚集區、政府規劃區、未來(lái)城市擴張等風(fēng)險因素。
3、信息化征途漫漫，哪家IT企業(yè)有興趣，可以專(zhuān)門(mén)從事綜合物流園區的系統研發(fā)，定是藍海。
4、實(shí)體物流價(jià)值無(wú)限，不信你等著(zhù)看。
在公路港的建設熱潮中，口號為建立區域或者全國樞紐的各級中心城市就不下百個(gè)。而這上百個(gè)園區規劃、建設、投資和運營(yíng)究竟有多少遵循了市場(chǎng)規律、進(jìn)行過(guò)嚴密的市場(chǎng)調查和論證？
中國真的需要這么多的公路港嗎？我們有如此龐大的市場(chǎng)需求嗎？這些倉促上馬的項目經(jīng)過(guò)詳細的調研和考察了嗎？這里面又有多少是政府的“形象工程”？這些問(wèn)題，似乎誰(shuí)也說(shuō)不清楚。
最后說(shuō)，市場(chǎng)很大，有參考和競爭才會(huì )進(jìn)步。真心歡迎更多上下游資源關(guān)注和進(jìn)入公路港這個(gè)新興業(yè)態(tài)，也期望多點(diǎn)耐心和鼓勵。
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